Po privatizaci městského majetku, obalamucení zastupitelstva (měla vzniknout PRŮMYSLOVÁ, NIKOLIV OBCHODNĚ-PRŮMYSLOVÁ ZÓNA – rozdíl je v daleko menším počtu pracovních míst i jejich stability), se mohli rozjet daleko výnosnější kšefty. Jak vyzráli chytří staří známí nad hloupým městem se podívejte zde.

Článek Kolik Investorsko Inženýrská vydělala na Průmyslové zóně Sever se nejdříve objevil na Náš Liberec.

Inspirovalo nás v nich vyjádření pana Petra Kupfa, předsedy představenstva Investorsko inženýrské a.s. (dále II a.s.), na zasedání libereckého zastupitelstva dne 17. 2. 2005, týkající se výše konkurenční nabídky plzeňské firmy na pozemky v průmyslové zóně.

Pan Petr Kupfa mimo jiné řekl: „…jestliže firma AP TRUST dala nabídku 150 Kč/m2, podle mého názoru ji dala z neznalosti celé problematiky a z toho důvodu, že nedokázala si dopočítat, co vlastně v tom Liberci ji čeká.“

Počátky průmyslové zóny Sever

Tak jsme si řekli, že ho vezmeme za slovo a trochu se pokusíme na ekonomiku celého projektu podívat a dopočítat ji. Při zjišťování toho, kde přesně průmyslová zóna Sever leží, jsme se nejprve snažili zjistit, o jaké konkrétní pozemky se jedná. A to se nám také podařilo, i když nás překvapilo, že část pozemků patří firmě Praha West Investment k.s. (dále PWI). Domnívali jsme se, že tato firma pozemky koupila od soukromníka a bude je Investorsko inženýrská a.s. prodávat.

Levně koupil, draze prodal

Jaké bylo naše překvapení, když jsme zjistili, že to je naopak, a že tyto pozemky prodala Investorsko inženýrská a.s. právě firmě PWI. V odkazu na výše uvedené prohlášení pana Kupfa je velmi zajímavá i cena pozemků. Pro průmyslové využití se pozemky v průmyslové zóně prodávají v relacích 600 – 650 Kč/m², výjimečně i 800 Kč/m². Jde o údaje z průmyslové zóny JIH. A tady přišlo velké překvapení: Investorsko inženýrská a.s. prodala pozemky PWI za cenu 1350 Kč/m².

Tak jsme začali počítat a zjišťovat další informace… Firma PWI nám potvrdila, že jejím záměrem je opravdu vybudovat na těchto pozemcích hypermarket Globus, nikoliv nějakou halu pro průmyslovou výrobu.

Dále jsme zjišťovali, kdo další a za jaké ceny prodával pozemky Investorsko inženýrské a. s. a našli pozemek o rozloze více než 1ha, který leží též pod budoucím hypermarketem Globus a za který II a.s. zaplatila předchozím majitelům 685 Kč/1m².

Liberec tratil nejméně 19 milionů

• většina pozemků pro hypermarket byla koupena od města za 150Kč/m² (102 591m²)
• část od soukromníků za 685Kč/m² (10 674m²)
• rozdíl v ceně za 1 m² činí 535 Kč

Město za tyto pozemky při ceně 150 Kč/m² získalo 15.388.650 Kč. Pokud by město dokázalo pozemky prodat alespoň za polovinu toho, co soukromníci, získalo by 35.137.417 Kč, tedy o 19.748.767 Kč více než původně. Pokud by město dokázalo prodat pozemky za cenu stejnou jako soukromí vlastníci, získalo by jen za tyto pozemky více než 70.274.835 Kč, tedy o 54.886.185 Kč více než původně. Jen za tyto pozemky o rozloze cca 10 ha tak mohlo město získat více, než získalo za celých 37 ha na celou zónu.

Domníváme se, že město se svým aparátem, kontakty, odborníky a zkušenostmi mohlo být alespoň zčásti tak úspěšné při sjednání ceny, jako soukromníci. Stačilo jen prodat za dobrou cenu. Očekáváme námitku, že by celý projekt byl ekonomicky nerealizovatelný, pokud by II a.s. měla všechny pozemky vykupovat za cenu 685 Kč/m².

Opět jsme provedli malý propočet a zdá se, že i při této ceně by II a. s. dosáhla celkem slušného 35% zisku před zdaněním.

• Podrobný propočet ekonomiky pozemků pro hypermarket
• Podrobný propočet nákladů na zhotovení infrastruktury

I při obyčejném prodeji pozemků, jak to udělali soukromníci, mohlo město s největší pravděpodobností získat až o téměř 55 milionů více, než získalo.

Ještě jiný pohled na věc

Existuje ale ještě jeden pohled. Pokud by si město řeklo, že bude prodávat až zasíťované pozemky, mohlo si vybudování infrastruktury nechat připravit dodavatelsky a stejně tak mohlo při hledání kupce využít služeb realitní kanceláře. Při tomto poněkud složitějším, ale stále ještě dobře realizovatelném způsobu prodeje pozemků, pak mohlo město získat o téměř 79 milionů Kč více než získalo. Připravili jsme podrobný propočet tohoto způsobu prodeje.

Nebereme městu, že mělo zájem na průmyslové zóně, chtělo přilákat investory a proto vyšlo II a.s. vstříc. My tu řešíme obyčejný hypermarket, který měl sám zájem přijít do Liberce – ten se shánět nemusel!

Nestandardní přístup města

• nebylo výběrové řízení na prodej těchto lukrativních pozemků
• 10 měsíců na zaplacení pozemků městu je doba více než vstřícná
• záměr prodat pozemky byl zveřejněn jen na úřední desce a to během vánočních prázdnin

Otázka: Prodával by někdo z rady či zastupitelstva takto svůj majetek?
Odpověď: Asi jen v případě, že by mu byl hodně zavázaný nebo by to musela být opravdu velká láska.

Považuji za hloupost prodat městské pozemky pod budoucí hypermarket na lukrativním místě u dálnice na kraji stotisícového města za 150 Kč/m². Někdo záměrně nebo z nedbalosti připravil město o desítky milionů Kč. Pokud se prokáže naše tvrzení, že II a. s. byla městem silně a nad obvyklý rámec zvýhodněna, jedná se o klasickou ukázku klientelismu, jako jedné z hlavních forem korupce.

Jan Korytář, vedoucí projektu „V srdci regionální korupce“

Článek Hloupé město + překupník = -79 mil. Kč se nejdříve objevil na Náš Liberec.

Pozemky na běžecké kolečko ve Vesci město vykupuje až za 200 Kč/m2 a pozemky na průmyslovou zónu, resp. na výstavbu hypermarketu naopak prodává za 150 Kč/m2 – přijde vám to adekvátní?

Proč PWI (Globus) nekontaktoval přímo město? Nebylo mu vysvětleno, že obchod se dojednává jinde než na radnici, jako to pravděpodobně bylo nejprve vysvětleno panu Vackovi ze Snowhillu?

Bude někdo věřit tomu, že ani v den podpisu smlouvy nikdo z radnice či zastupitelstva nevěděl, že město prodává pozemky pro stavbu hypermarketu za 150 Kč/m2?

Článek Otázky a otazníky se nejdříve objevil na Náš Liberec.

Dříve byly uváděné v tisku či na zastupitelstvu údaje 160 či 180 mil. Kč. (není v tom zahrnuta komunikace na Svárov, jež se však dle informační tabule u průmyslové zóny pravděpodobně vůbec nebude stavět a dle sdělení z II a. s. není v současné době řešena).

Infrastrukturu má dle další informační cedule u průmyslové zóny stavět a. s. Syner. Celková výměra zóny Sever činí 67 ha (zdroj www.iias.cz)

210.000.000 Kč/670.000 m2 = 313,43 Kč/m2 – to jsou aktuální náklady na vybudování infrastruktury dle zdrojů II a. s.

Článek Podrobný propočet nákladů na zhotovení infrastruktury se nejdříve objevil na Náš Liberec.

cena výkupu 1m2 pozemku …………………………… 685 Kč
cena vybudování infrastruktury ……………………….. 314 Kč
celkem náklady ………………………………………….. 999 Kč, zaokr. na 1.000 Kč
zbývá hrubý zisk ve výši 35% …………………………. 350 Kč

To dává dohromady částku 39.642.750 Kč. Z této částky by bylo třeba ještě odečíst daň z převodu nemovitostí ve výši 4.587.152 Kč, čímž by zbylo 35.055.598 Kč.

K tomu je třeba ale zohlednit, že dalšího zisku dosáhne skupina Syner pravděpodobně tím, že buduje infrastrukturu, tedy část zisku je i v ceně 314 Kč a dále že bude s největší pravděpodobností budovat samotné stavby, kde vzhledem k tomu, že byla II a.s. ze skupiny Syner vlastníkem pozemků, se pravděpodobně podařilo též vyjednat cenu obsahující minimálně přiměřenou míru zisku. Konkurence, která nevlastnila žádné pozemky, zde těžko mohla konkurovat v získání této stavební zakázky.

Pokud by město prodávalo pozemky pod Globusem jako chytřejší soukromníci za cenu 685 Kč/m2, byla by tato cena s největší pravděpodobností akceptovatelná, neboť by i tak II a. s. při prodeji těchto pozemků PWI dosáhla kladného hospodářského výsledku a otevřel by se navíc prostor pro získání významné stavební zakázky.

Článek Podrobný propočet ekonomiky pozemků pro hypermarket se nejdříve objevil na Náš Liberec.

Cena, kterou docílila Investorsko inženýrská a. s. od PWI je 152.907.750Kč / 113.265m² = 1350Kč/m² Běžná cena za m² pro plochu hypermarketu je cca 2000 – nejvyšší hranice kolem 2500Kč/m² (sdělení zaměstnankyně realitní kanceláře).

Pokud by město svoji část pozemků pod hypermarketem prodávalo přes realitní kancelář přímo hypermarketu a docílilo by stejné ceny jako II a.s. 1350Kč/m², získalo by celkem 138.497.850 Kč. Odečteme-li náklady na infrastrukturu ve výši uváděné II a.s. a necháme firmě, která infrastrukturu buduje 25% hrubý zisk (náklady + zisk na m² = 391,78Kč/m² celkem za 102.591m² tedy 40.193.101,98 Kč), provizi realitní kanceláři 2,5% z celkové ceny pozemků (3.462.446 Kč – pravděpodobně by byla nižší) a odečteme 150Kč/m², které město skutečně získalo prodejem II a.s. (15.388.650 Kč) rozdíl činní 79.453.652. Kč. Lze ještě uvažovat o nákladové položce ve výši 4.154.935 Kč, což jsou náklady na daň z převodu nemovitostí, poté by zdaněný výtěžek činil 75.298.716 Kč.

Výpočet nákladů:
náklady na pořízení infrastruktury činí ……………………………………….. 313,43 Kč/m²
25% zisk ……………………………………………………………………………   78,35 Kč/m²
celkem náklady na infrastrukturu činí ………………………………………..  391,78 Kč/m²
provize realitní kanceláře ve výši 2,5% z 1350Kč/m² ……………………..   33,75 Kč/m²
celkem zvýšené náklady města ………………………………………………  425,53 Kč/m²

Pokud od ceny 1350 Kč/m2 odečteme tyto náklady ve výši 425,53 Kč/m2 a navíc odečteme 150 Kč/m2, za které město pozemky prodalo, dojdeme k rozdílu za 1 m2 ve výši 774,47 Kč.

Rozdíl = 774,47 Kč x 102.591 m2 = 79.453.652 Kč. Pokud by daň z převodu platil prodávající, tedy město, snížila by se tato částka navíc o 4.154.935 Kč, celkem by tedy rozdíl činil 75.298.716 Kč

Článek Podrobný popis varianty, pokud by město prodávalo zasíťované pozemky se nejdříve objevil na Náš Liberec.